Kaedah Terbaik Beli Rumah Guna Personal Loan Tanpa Kerugian Beribu Ringgit

low-interest-personal-loan

Tak ramai yang sentuh bab ni dan jarang diperkatakan dalam topik pelaburan hartanah tapi nak tak nak kita terpaksa terima hakikat yang sekarang ni semakin ramai orang, terutamanya fresh graduate ambil personal loan untuk beli rumah. Paling menyedihkan, nak beli rumah pertama pun terpaksa ambil personal loan sebab duit tak cukup nak bayar deposit.

Saya tak nak bincang samada bagus atau tidak kalau ambil personal loan untuk beli rumah ni sebab saya percaya mereka yang memilih jalan ini dah pertimbangkan habis-habisan sebelum membuat keputusan ini. Semua orang ada alasan masing-masing kalau terpaksa buat macam ni. Apa yang saya ingin kongsikan dalam entri ini ialah cara yang paling baik menggunakan kaedah ini supaya:

  1. Mengurangkan kadar faedah untuk loan rumah
  2. Mengurangkan risiko ‘terkantoi’ dalam pembayaran loan
  3. Mempercepatkan personal loan tadi dibayar sepenuhnya

Sebelum tu, saya nak tekankan cara paling ideal dalam pembelian rumah adalah:

  1. Kumpulkan deposit 10% yang diperlukan untuk beli rumah, atau
  2. Beli rumah yang bersesuaian dengan bajet yang kita ada pada masa itu, atau
  3. Cari bank yang boleh bagi 100% margin loan rumah. Jarang dengar, tapi masih ada.

Saya harap penulisan saya tidak dianggap sebagai galakan untuk membeli rumah dengan bantuan personal loan.

Bagaimana Mengurangkan Risiko Kalau Saya Gunakan Kaedah Ini?

Kalau anda tidak mempunyai salah satu atau kesemua poin di bawah ni, saya tak galakkan anda beli rumah guna kaedah ini. Step back, kumpul duit secukupnya dahulu. Kegunaan personal loan di sini adalah sebagai short term solution sahaja di mana anda dah ada plan nak buat early settlement untuk personal loan ni.

1. Rumah yang anda beli taklah melampau mahalnya. Bila mahal, lagi banyak loan terpaksa dipohon. Mampu ke nak bayar loan-loan tu semua nanti?

2. Anda mempunyai aset lain seperti rumah dan simpanan yang mencukupi. Bagi yang ada rumah, bila sampai masanya boleh refinance dan langsaikan hutang personal loan tadi. Simpanan KWSP akaun 2 juga boleh diambil kira sebab pengeluaran untuk pembelian rumah boleh dilakukan.

3. Ada duit yang banyak yang menunggu anda seperti pembayaran bonus tahunan syarikat. Derma tak boleh kira ye..

Kelayakan Loan

Pertama sekali kena semak kelayakan loan anda. Bagi loan rumah, senang cerita instalment loan rumah nanti mesti 1/3 atau kurang daripada pendapatan bersih bulanan. Debt-service-ratio mesti rendah. Boleh baca pasal debt service ratio (DSR) dalam panduan beli rumah saya.

Bila DSR rendah, maka takde masalah nak minta loan rumah dan personal loan.

Kalau DSR dah tinggi samada sebab rumah yang nak dibeli mahal atau memang banyak komitmen, buatlah joint loan dengan pasangan anda (kalau ada pasangan). Saya percaya kebanyakan yang terpaksa beli rumah guna personal loan ni adalah mereka yang dah berumah tangga.

Kalau dari segi kiraan layak untuk mohon personal loan dan loan rumah, boleh teruskan.

Kalau anda tak faham pasal DSR ni, saya cadangkan anda tangguh dulu pembelian dan ambil tahu dulu tentang perkara ni sebelum membeli rumah.

Apply Loan Rumah Terlebih Dahulu!

Kalau nak beli rumah dengan bantuan personal loan, apply loan rumah dulu dan tunggu sehingga dapat pengesahan loan rumah lulus. Ini penting! Kelulusan tu adalah apabila surat kelulusan telah dikeluarkan.

Masa nak beli rumah, dokumen untuk apply loan mesti dah ready. Lebih mudah, cuba buat pre-approval untuk jumlah loan yang anda nak mohon.

Pre-approval ni tak ramai banker yang sudi buat sebab leceh, tapi sebenarnya boleh. Cuba tanya banker yang anda kenal samada mereka boleh bantu atau tidak. Bila ada pre-approval, dah tak pening kepala nak beli rumah macam mana sebab kita tau bank ni akan luluskan kita.

Tapi kalau takde banker yang sudi buatkan, anda mohon loan ikut cara biasa.

Bila dah jumpa rumah dan dah bayar 3% booking fee, terus apply loan rumah. Jangan tangguh sebab lepas ni nak kena apply personal loan pulak.

Kenapa kena apply loan rumah dulu?

Katakan anda dah apply personal loan, approved dan dah duit personal loan dah  dimasukkan ke dalam akaun. Loan ni tadi dah dikira sebagai komitmen dan bila nak apply loan rumah, boleh mengganggu permohonan loan rumah anda.

Kalau dah buat pengiraan dan masih layak nak apply loan rumah, takde masalah, tapi personal loan masih akan memberikan kesan negatif kepada permohonan loan rumah. Kadar faedah loan rumah yang bakal anda dapat adalah lebih tinggi berbanding biasa sebab bank akan nampak anda sebagai high risk sebab ada personal loan.

Of course bank tahu anda ni tak berduit sangat nak beli rumah dan pada mata mereka, anda berkemungkinan besar boleh gagal bayar loan. Jadi untuk untung cepat, bank kenakan kadar faedah yang tinggi kepada anda. At least kalau apa-apa jadi, mereka dah untung banyak dan kalau takde apa jadi, mereka lagi banyak untung. High risk, high return.

Bila dah keluar surat tawaran loan rumah, baru apply personal loan.

Bincang juga dengan agent (dan owner) tentang fleksibiliti mereka untuk tandatangan surat perjanjian pembelian rumah. Kadang-kadang nak apply personal loan ni lama sikit.

Juga bincangkan tentang kemungkinan personal loan ada ditolak, apa jadi pada deposit tadi kalau anda batalkan pembelian rumah. Ada penjual takde masalah kalau terpaksa pulangkan balik booking fee kalau personal loan tak lulus.

Apa-apa pun, anda dan penjual mesti dah setuju dan dah tetapkan syarat kalau situasi ni berlaku.

Jenis Personal Loan Yang Bersesuaian

personal-loans-pic

Ada banyak jenis personal loan di luar tu. Saya senaraikan ciri-ciri penting yang perlu ada pada produk personal loan kalau anda nak gunakan kaedah ini.

  1. Low interest of course. Bagi kakitangan kerajaan, takde masalah nak dapatkan loan low interest ni. Yang kakitangan swasta kena rajin buat perbandingan sikit.
  2. No lock-in period. Lock-in period ni adalah tempoh di mana anda tak dibenarkan buat pembayaran penuh pada loan anda tadi. Macam saya cakap, kita gunakan kaedah ni untuk sementara sahaja, bila ada duit nanti buat full settlement. Kalau ada lock-in period, dah kena bayar early settlement fee.
  3. Fixed rate. Kalau boleh, personal loan tu biarlah yang kadar faedah tetap. Dalam keadaan ekonomi tak menentu dengan ringgit jatuh sekarang, risiko untuk kadar faedah naik adalah tinggi.
  4. Fleksibiliti untuk membayar principal amount kalau ada duit lebih setiap bulan. Yang ni kena tanya banker samada produk mereka boleh atau tak buat macam ni.
  5. Fast approval. Cari bank yang sedang buat promosi untuk personal loan, biasanya mereka akan proses permohonan lebih cepat daripada biasa selain anda boleh dapat kadar faedah yang lebih rendah.

Juga nak diingatkan, jangan pula gatal tangan mohon personal loan lebih daripada 7% yang nak dibayar tu. Bila dah boleh berhutang, mulalah nak mohon lebih sikit untuk beli perabot rumah la, untuk renovate rumah la.. macam-macam alasan.

Exit Strategy

Apa yang anda perlu lakukan selepas membeli rumah tadi ialah melangsaikan hutang personal loan ini secepat mungkin. Jadi exit strategy yang boleh digunakan adalah seperti berikut:

  1. Pengeluaran pembelian rumah daripada KWSP
  2. Refinance rumah sedia ada
  3. Partial / full settlement loan dengan bonus tahunan
  4. Extra principal payment personal loan kalau ada duit lebih
  5. Cari income lebih

Jadi Apa Yang Dijimatkan Sebenarnya?

Kebanyakan kes yang saya jumpa memang macam ni sebab bila bercakap pasal beli rumah, orang akan fikir pasal deposit 10% dulu padahal masih ada masa untuk apply personal loan selepas dapat surat tawaran loan rumah.

Bila surat tawaran loan rumah dah dikeluarkan dan ditandatangani, bank dah tak boleh ubah apa-apa kalau mereka nampak komitmen anda tiba-tiba tinggi masa nak proses dan disburse loan rumah tu.

Owner pula bila dah dengar loan rumah dah lepas dan anda sedang tunggu personal loan untuk langsaikan 7% tu biasanya akan sanggup tunggu sebab dia tahu anda mampu membeli. Masa ni nak pembeli nak cancel pun tak boleh dah sebab pembeli yang akan rugi besar kalau cancel.

Ada fee yang dikenakan oleh bank kalau anda nak cancel selepas loan offer letter ditandatangani dan kemungkinan booking fee 3% tadi boleh hangus. Biasanya booking fee boleh dipulangkan kalau loan rumah tak lulus, tapi dalam hal ni, takde alasan dah nak pulangkan booking fee tadi.

Katakan anda apply personal loan dulu sebelum housing loan, apa yang akan jadi ialah interest rate yang diberikan oleh bank untuk housing loan tadi akan jadi tinggi. Silap-silap daripada interest rate biasa 4.65% yang anda dapat, boleh jadi 4.95%.

Contoh:

  • Loan: RM180,000
  • Interest rate biasa: 4.65%
  • Jumlah interest yang dibayar selepas 35 tahun: RM 184,837.04

Kalau interest 4.95%

  • Loan: RM180,000
  • Interest rate biasa: 4.95%
  • Jumlah interest yang dibayar selepas 35 tahun: RM 199,136.51
  • Beza: ~ RM 15,000

Walaupun beza sikit je interest rate tu, bank dah buat untung belasan ribu ringgit daripada anda dan anda perlu membayar instalment bulanan yang lebih tinggi.

Memang amaun ni nampak sikit, RM400+ setahun bayar interest kat bank, tapi kalau amaun sikit-sikit macam ni pun anda tak kisah dibocorkan pada bank, berkemungkinan besar banyak lagi amaun ‘kecil-kecil’ dalam perbelanjaan bulanan anda bocor dan hilang entah ke mana.

Buat satu step yang betul je dan anda dah jimat duit sebanyak ini.

Recommended Banker

Untuk urusan permohonan personal loan bagi kakitangan kerajaan dan swasta khususnya, saya cadangkan anda contact awek banker ni.

Current offer:

Good news for Private sector to apply Personal Loan. Now BSN offer financing rate as low as 4.49% with financing amount up to 200k & 10 years max tenure. Consolidate ur existing loan or credit card with BSN & restructure lower monthly comitment. No collateral, no guarantor, no processing fee. Call me Shue 0122405759 now!!!!

Akhir kata, penggunaan personal loan dalam pembelian rumah adalah sangat tidak digalakkan tetapi sekiranya terpaksa, ini adalah langkah terbaik yang boleh saya cadangkan untuk mengurangkan risiko anda dan memudahkan anda mengeluarkan diri daripada bebanan hutang yang banyak.

P/s: Terima kasih kepada individu-individu hebat ini atas perkongsian real life experience. Sangat berharga!

personal loan beli rumah

Blogger yang juga seorang engineer atau engineer yang juga seorang blogger. Graduan Universiti Penerbangan Moscow, Russia. Bukan Russian spy.

32 Comments

  • Oh Kerjaya

    10 September, 2015 at 10:35 am

    Best bila baca part kenapa kena dapatkan loan rumah dulu baru apply loan personal. Tak terfikir pun sebab pernah tanya orang dia kata better kita minta loan personal jangan amik loan rumah.

    Terima kasih untuk pencerahan ini ya tuan

  • syahmi ruhaizat

    26 August, 2015 at 3:15 pm

    You have a lot of good articles particularly with regards to properties. Saya tumpang inspirasi jika tuan sudi juga share satu website property baru dimana saya bersama-sama jalankan website ini. Percuma dari segala bentuk fee untuk advertise sama ada agent atau owner. Semua boleh pakai. Terima kasih dan saya confirm saya bukan spammer yang buruk hanya anak muda menceburi arah perniagaan .

  • Siti

    24 August, 2015 at 10:00 am

    Hai..sy dan suami baru bercadang nak beli rumah subsale untuk investment.tapi xtahu bagaimana.jadi nak tanya kpd tuan :
    1) sekiranya kami nak beli rumah melalui mudah.com,penjual telah tetapkan harga. Biasa harga yg ditetapkan tu telah dinilai oleh penilai @ harga sendiri?
    2) sekira nya harga sendiri,boleh tak kami mintak penjual up kan harga untuk jadi kan bayaran perumahn 100% tanpa perlu keluarkan modal (kami baru bekerja dan berkahwin,jadi tiada simpanan)
    3) monthly income kami : suami 2500 bayaran kad kredit 250. Isteri 2600 personal loan 702,kereta 541..layak x buat pinjaman perumahan?
    4) adakah insurans juga termasuk dalam hutang?

  • feazah

    22 August, 2015 at 9:06 pm

    Salam.sy nak mtk pndpt saudara.sy dh diminta oleh pemaju utk amk kunci rumh dan cek keadaan rumah tu.mslhnya rumah tu mcm blum smpurna pembinaannya..cth, jamban blum psg.ok xpelh fhm.tp hal ln plak.hampir seluruh dinding rumh x diplaster dgn rata.nmpk bonjol2 bekas tampal.tp kontraktor kt dh siap cat.tgal psg sinki ngn jamban.bila kami conplaint, sdpje dia jwb “krg lebih” mse siapkan rumh tu..”klu dpt buat, buatla.xdpt buat, mmg itu mcm sj”..bengang ny kami dgr.siling pn ada berlubang.antara siling luar rumh ngn bumbung msh berlubang2.rumah ln jd elokje kami cek.cmne kami nk amk tindakan pd pemaju ni?

    • Ariff

      22 August, 2015 at 9:50 pm

      Ni projek mana ni? Developer mana? Sepatutnya selepas serahan kunci, ada tempoh tertentu untuk laporkan segala defect dan buat tuntutan kepada pemaju. Kalau dah buat tuntutan tapi takde sebarang tindakan, boleh laporkan tribunal pembeli rumah.

      Rujuk bawah ni:

      Defects Liability Period
      24 months after the date of vacant possession.
      The developer is required to rectify the defects within 30 days of receipt of the complaint.
      After the expiry of 30 days, if the developer did not take any action the buyer must notify the developer of the cost required to rectify the defects.
      Buyer must send written notice by registered post or through a solicitor.
      After 14 days from the notification of the cost, if the developer did not take any action the Purchaser is entitled to recover the cost of repairing from the developer by deducting the 5% retention money charged as stated in the Third Schedule Clause 4 (1) in the SPA that is held by the developer’s solicitor.

      Tribunal For Homebuyer’s Claims (TTPR)
      TTPR provides an alternative to hear and adjudicate claims for homebuyers compensation or damages from housing developers in a more simple, cheaper and faster way.
      Claims must be made ​​within 12 months after;
      The date of Certificate of Fitness for Occupation (CFO)/ (CCC) issued or
      End of Defects Liability Period (DLP) as specified within the SPA
      Claims cannot be more than RM 50,000

      Director
      Enforcement Division
      National Housing Department
      Ministry of Housing and Local Government
      Level 30, No.51, Persiaran Perdana
      Presint 4,
      Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan
      62100 Putrajaya, MALAYSIA

      Tel : 603-8891 4410
      Fax : 603- 8891 4045
      E-mel : enforcement@kpkt.gov.my

      • feazah

        23 August, 2015 at 9:52 am

        Terima kasih untuk panduan saudara.untuk pengetahuan rumah yg sy beli ni di sibu, sarawak.developer adalah JR Mega Builder.

  • roshida

    15 August, 2015 at 10:21 am

    ideally kalau beli rumah lelong dgn harga yang wayy less than market value dgn personal loan adalah bagus utk cptkan pembayaran PL tanpa menjerat diri jika tiada bekap seperti yang tuan ariff senaraikan…Tapi kalau beli rumah dgn harga yg sama dgn mv tidak digalakkan…apa2 pun ty poket sendiri..buat kira2 yg terperinci sblm buat keputusan…

  • wan

    12 August, 2015 at 6:49 pm

    Salam..
    Sy ade beli rmh 2nd hand pd thn 2012 n guna PL bank rakyat..masa tu baru thn pertama kerja, so xboleh buat loan rumah sbb x sah jawatan lg..
    So nak tau, boleh ke kalau skrg sy nak tukar dr PL ke loan rumah?berbaloi ke x?

    • Ariff

      13 August, 2015 at 6:50 pm

      Kaedah pengiraan keuntungan personal loan berbeza dengan housing loan.

      Kaedah pengiraan dan kadar interest personal loan memberikan lebih banyak keuntungan kepada bank berbanding housing loan untuk jumlah loan dan tempoh yang sama.

      Jadi eloklah rumah tu refinance untung langsaikan personal loan tadi.

  • fahamy

    12 August, 2015 at 7:59 am

    salam..tuan..mana nak cari rumah lelong ye? ade website2 tertentu y dipercayai tak? atau kenalan ke? trima kasih kalau dpt membantu

  • ina

    11 August, 2015 at 9:16 pm

    Tuan
    Saya mohon pendapat Tuan. Sy adalah peserta AKPK. Sudah 5 tahun sy ikuti & tinggal 5 tahun lagi utk habis. Sy bercadang utk refinance rumah utk clearkan AKPK sy. Malangnya, bank tidak terima permohonan peserta AKPK. Apabila sy bertanyakan kpd pihak AKPK, refinance rumah ini terpulang kpd budi bicara pihak bank.

    Boleh bantu saya?

  • hafiz

    11 August, 2015 at 6:12 pm

    PL bila terpaksa sahaja.

    Beli rumah baru. Boleh deal dgn developer utk mark up price sebelum apply loan ke bank. Rumah pertama saya beli pada 2009 tnp mengeluarkan satu sen…malahan pada penyerahan kunci saya dpt around rm3k…lebihan loan.

    Nasihat saya…PL bila betul2 perlu…

  • en.mat

    11 August, 2015 at 1:54 pm

    Salam..pak cik sy nk jual rumah semi d y bhrga 70k kt sy..gaji brsih sy 3000 sbulan tp mslahyer sy blom disahkan jawatan..jd ssh tuk sy mmbuat pinjaman prumahan..adkah patut sy buat PL??

    • Ariff

      12 August, 2015 at 12:56 pm

      Tak patut. Beli dengan family, suruh dia sabar sampai permohonan lulus.

      Apply kad kredit dulu kalau takde loan lain / ptptn untuk mulakan rekod ccris

  • Maya

    11 August, 2015 at 12:30 am

    Pengalaman sendiri guna PL untuk rumah kedua.

    Beli rumah pertama pada tahun 2012, then 2015 beli rumah kedua guna personal loan.

    Kenapa guna PL? sebab tak kumpul duit untuk downpayment. :)

    Tapi jalan ni saya guna sebab rumah pertama akan di refinance lepas lock in period habis Nov 2015. So settle je refinance, boleh lah tutup PL.

    Boleh guna PL, jika anda mempunyai perancangan untuk selesaikan PL itu dalam jangka masa pendek.

  • zaza

    10 August, 2015 at 9:17 pm

    Assalam..saya nak tanya..sekaranh saya ada beli rumah dlm kwsn kg..rumah semi d..xjauh dr kwsn kg tu dlm 15km dah dkt ngn tpo highway ad projek prumahan teres dua tgkt 464k..developer kol bgtau ada org nak beli rumah dkt kg tu dgn beza 80k dr hrga asl..rumah tggu dpt knci dlm hujing thun..skrg sy mcm nk jual rumah dkt kg tu utk bayar deposit utk beli rumah satu lg tu..soalan say..berbaloi ke..sbb projek nya lg trancang. .diusahakn oleh ioi property..mohon pendapat..kalau boleh saya nak pm lg detail utk pndapat tuan

      • zaza

        12 August, 2015 at 6:30 pm

        Dah cek ngn developer..dia kata leh kawtim tanpa byr tax sbb klu ikut snp mmg kena 30% tax jual sblum duduk slma 6 bln..so..yg lain fee utk syelkn lawyer, snp, n 3% kepada pemaju..saya bminat nak beli rumah yg satu lg ni sbb dia kwsn yg trancang

  • YUSOFF

    10 August, 2015 at 4:09 pm

    Salam,

    Soalan saya kenapa apply personal loan untuk beli rumah kalau dah housing loan dah berjaya diluluskan oleh bank? Adakah sebab kita nk guna duit personal loan bayar rumah full atau duit personal loan untuk topap duit deposit beli rumah? saya kurang jelas. terima kasih tuan.

  • fariqh

    10 August, 2015 at 10:41 am

    En Ariff….just nk tanya…klu yg bergaji -/+ RM 2000/ bulan rasanya mmg susah kan utk apply loan beli rumah kat bank? sy ada wat singgah comparison site kat iMoney.com utk loan rumah yg bergaji sedemikian then hasilnya…hanya Kuwait Finance House je yg blh offer loan rumah utk gaji sedemikia rupa…or actually…ada byk ag bank yg blh offer loan utk gaji sedemikian rupa???