Idea Pelaburan Hartanah Under Construction

hartanah under construction

Pernah dua kali saya book hartanah under construction ni, tapi last-last saya batalkan pembelian. Satu di Cyberjaya, satu lagi di Shah Alam. Jadi di sini saya ingin berkongsi sedikit idea (sekadar idea untuk anda fikirkan ya.. bukan tips) tentang pelaburan dalam hartanah under construction ni.

Orang yang dah ada success story 2-3 kali baru boleh bagi tips.

Apa kelebihan melabur dalam hartanah under construction ni?

1) Lokasi yang strategik. Bayangkan kalau lokasi hartanah sebelah stesen MRT. Lagi best, lokasi pula di tengah bandar, mungkin berdekatan KLCC. Kalau ikut kemampuan sekarang, memang orang kebanyakan belum tentu mampu nak beli hartanah subsale di lokasi strategik macam ni, tapi benda ni tak mustahil untuk hartanah under contstruction.

2) Mampu milik. Saya tak tipu.

Bayangkan jumlah diskaun untuk hartanah under construction ni boleh mencecah sehingga 20% daripada harga jualan, dengan segala perjanjian S&P dan duti setem dibayar oleh pemaju. Ada projek yang bagi cashback bila projek dah siap. Ada projek anda hanya perlu keluarkan booking fee antara RM5,000 – RM10,000 je untuk memiliki hartanah tersebut.

Entry cost untuk beli hartanah under construction ni lagi murah daripada nak beli hartanah subsale.

Apa pula kekurangan melabur dalam hartanah under construction ni?

Satu je, ekonomi negara masa hadapan. Kita tak taulah dalam masa 5 – 10 tahun lagi apa jadi kan. Benda yang kita tak tau ni adalah risiko tapi orang yang berani ambil risiko adalah orang yang selalu buat untung besar dalam apa-apa bidang sekalipun.

Kalau ekonomi ok, pasaran hartanah ok. Hartanah yang dibeli mahal sekarang pun akan jadi bertambah mahal bila ekonomi ok. Itu je sebenarnya.

Kalau ekonomi ok, pekerjaan kita terjamin. Pangkat / gaji pun akan naik.

Risiko ni terpulang kepada pelabur itu sendiri samada nak hadap risiko tu ataupun tidak.

Siapa yang sesuai melabur dalam hartanah under construction?

Sesiapa sahaja, tapi saya bagi idea sikit:

1) Golongan muda yang takde masa nak melabur secara serius dalam hartanah, tetapi mampu membeli dan ingin melabur dalam hartanah. Dengan property under construction, beli dan tunggu siap. Bila siap, boleh decide samada nak tinggal sendiri, sewa atau jual.

2) Mereka yang nak ambil risiko yang lebih besar (serta potensi pulangan yang lebih besar) dalam bidang hartanah. Contoh, saya ada dua hartanah nama sendiri, jadi hartanah ketiga dah 70% margin. Isteri belum ada nama untuk apa-apa loan hartanah, jadi boleh guna namanya dan maximize terus potensi yang ada.

Case Study

Cerita dari segi teori je tak best. Saya bagi contoh case study. Projek ni baru dilancarkan kurang 3 minggu lepas. Almost 80% booked, dan tidak, bukan sticker game. Nama projek korang cari sendiri.

  • Built up: 1333 sqft
  • 3 bilik, 2 bathroom
  • RM 715 psf (selepas early bird diskaun + rebet + bumi diskaun)

Keadaan pasaran semasa sekarang. Kita bandingkan dengan unit yang hampir sama saiz dengan projek baru ni. Kita anggap saiz sama, segmen penyewa / pembeli pun sama.

1. Mont Kiara Sophia

  • Built up: 1330 sqft
  • Asking price: RM600,000 – RM1,000,000
  • Asking price psf: RM600 – RM780 psf
  • Rental psf: RM2.20 – RM3.40 psf

2. Lumina Kiara

  • Built up: 1450 sqft
  • Asking price: RM1,000,000 – RM1,300,000
  • Asking price psf: RM690 – RM900 psf
  • Rental psf: RM2,60 – RM3.80 psf

3. Mont Kiara Bayu

  • Built up: 1280 sqft
  • Asking price: RM800,000 – RM900,000
  • Asking price psf: RM625 – RM710 psf
  • Rental psf: RM2.20 – RM3.40

Projek ini akan siap tahun 2019. This is when this property becomes interesting.

  1. Adakah anda fikir kadar sewa masih di takuk RM2 – RM3.50 menjelang 2019?
  2. Adakah anda fikir asking price psf masih bermula pada kadar RM650 psf menjelang 2019?

Kalau jawapan anda ya, jangan buang masa lagi baca blogpost ni. Pelaburan hartanah dalam kategori hartanah under construction bukan untuk anda. Pergi main dengan subsale atau lelong.

Tak payah kira jauh. Kita anggap bila dah siap tahun 2019 nanti, asking rental psf adalah RM3.50. Macam tak logik sebab rental RM3.50 psf ni tahun depan dah boleh dapat. Tapi saya nak tunjukkan yang hartanah ni memang besar potensinya.

Jadi rental sebulan pada tahun 2019 adalah RM4,300. Dah cukup nak cover instalment RM4,000 sebulan pada loan 90% dengan 30 tahun tenure @ 4.45% p.a. Oklah kan RM300 excess sebulan..

Kalau nak tengok sedikit sebanyak bagaimana potensi hartanah under-construcion, macam inilah lebih kurang caranya. Tapi jangan pula ikut cara pengiraan ni dah decide nak beli terus. Tengok la jugak kan tapak hartanah tu, background developer dsb. Cara pengiraan ni asas kepada decision making process samada nak beli atau tidak.

MAS

malaysia-airlines-logo

Semalam sempat solat Jumaat di Masjid MAS. Saya tak tau nama sebenar masjid ni, ia terletak dalam kawasan MAS di Southern Support Zone, KLIA. Jadi panggil masjid MAS jelah. Suka solat Jumaat kat sini sebab boleh jumpa ramai yang berada dalam bidang … [Continue reading]